Vorsicht. Es grassiert seit einigen Jahren die Angst vor Inflation oder dem Zusammenbruch des Euroraums. Diese Angst treibt viele in Immobilien, die sie meist zum großen Teil finanzieren. Angesichts der niedrigen Zinsen fällt das den Immobilieninvestoren nicht schwer. Selbst eine 100 Prozent-Finanzierung wäre bei vielen Banken nicht das Problem, wenn das Einkommen stimmt. Aber es kommt hier auf den Quadratmeterpreis an, weil in vielen Bezirken Berlins und anderer Metropolen in Deutschland Wohnungen nach den Preisanstiegen der letzten Jahre sehr teuer sind. Vor allem sollten sich Immobilienkäufer einmal über die demographische Entwicklung genauer Informieren.
Überteuerte Wohnimmobilien in Berlin und anderen Großstädten
Diese beiden Faktoren lassen viele Eigentumswohnungen in Berlin und anderen Großstädten wahrscheinlich zum Verlustgeschäft werden – vor allem im Vergleich zu mittel und langfristigen ETF- oder Aktienfondsinvestments (aktive Aktienfonds). Natürlich kann man sich bei einer Immobilienfinanzierung auch für ein Verlustgeschäft entscheiden – wenn man unbedingt das Gefühl braucht, in der eigenen Wohnung zu leben. Jeder Kauf- oder Bauwillige sollte einmal einen Bauingenieur aus dem erweiterten Bekanntenkreis fragen, was denn die reinen Anschaffungs- und Renovierungskosten für eine Eigentumswohnung ausmachen – ohne derzeit meist überteuerte Grundstückspreise. Die Differenz zum überzogenen Marktpreis sollte dann nachdenklich machen.
ETFs für Tilgung einsetzen
Wer dennoch eine Wohnung oder ein Haus mit akzeptablen Quadratmeterpreis findet, sollte bei der meist üblichen Langfristfinanzierung neben einer möglichst 15jährigen Zinsfestschreibung (dennoch nach Verbraucherschutzgesetzen nach 10 Jahren durch Kreditnehmer kündbar) auch ETFs in die Tilgung mit einbeziehen.
Über mehr als 15 Jahre war es in der Vergangenheit bekanntlich nicht möglich, mit einem DAX-ETF Verlust zu machen. Deshalb spricht nichts dagegen, mindestens einen Teil der Tilgung bewusst mit ETF-Sparen zu planen. Vor allem so lange der Hypothekenkredit deutlich weniger Zinsen kostet als die erwartbaren langfristigen 8 Prozent Rendite bei breitgestreuten ETFs. Voraussetzung sollte wie oben erwähnt sein, dass man nicht völlig überteuert gekauft hat. Doch dann hätten viele ein grundsätzliches Problem. Bei vermieteten Wohnungen wäre noch zu prüfen, ob diese nach 10 Jahren konsequent steuerfrei verkauft werden sollten, falls dann gerade niedrig bewertete Aktienmärkte zum schrittweisen Einstieg einladen. Denn die Statistiken der Vergangenheit zeigen: Immobilienbesitzer hatten in den allermeisten Fällen kaum mehr Rendite als die Inflation ausmachte, wenn sie richtig rechneten und die Instandhaltungskosten und sonstigen laufenden Kosten einer Immobilie mit einbeziehen.
Neubau wird Preise wohl purzeln lassen
Natürlich unterscheidet sich Berlin von Düsseldorf – aber bei 3,5 Millionen Einwohner werden die jährlichen Zuzüge nach Berlin in Höhe von 40.000 neuen Einwohnern früher oder später auch durch Neubau ausgeglichen werden. Insofern ist dieser Handelsblattbericht auf Berlin wie auch weitere Immobilienstandorte in Deutschland durchaus übertragbar.
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