Wohnraum finanzieren.
Tilgungsvermögen aufbauen.

Die monatliche Annuität ist Kreditbetrag × (Sollzins + anfängliche Tilgung) ÷ 12. Monatlich werden Sollzins/12 auf die Restschuld berechnet und anschließend die Rate abgezogen. Die letzte Rate wird auf den noch fälligen Betrag begrenzt. Ein früher vollständig getilgter Kredit bleibt bei null.

Die effektive monatliche ETF-Rendite beträgt (1 + Jahresrendite)^1/12 − 1. Sparraten werden am Monatsende angelegt; Erträge werden wiederangelegt. Die Rendite ist eine gleichmäßige nominale Modellannahme nach ETF-Kosten und vor Steuern. In der Realität schwanken Kurse und die Reihenfolge der Renditen verändert das Ergebnis.

Im Jahr 1 werden 18 × 100 m² × die eingestellte Anfangsmiete als monatliche Kaltmiete angesetzt. Ab Jahr 2 steigt die Miete einmal jährlich um den eingestellten Prozentsatz. Die Sparrate entspricht dem positiven Zuwachs der Miete nach Mietausfall, prozentualer Verwaltung und gestiegenem Instandhaltungsbudget sowie weiteren Kosten gegenüber dem ersten Jahr. Frühere Mietzuwächse werden jedes Jahr weiter angespart.

Standardmäßig wird diese geplante Sparrate auch dann dargestellt, wenn für den laufenden Betrieb zusätzliche Mittel nötig sind. Diese Fehlbeträge sind ausdrücklich ausgewiesen. Mit der Liquiditätsbegrenzung wird nur investiert, was nach Kosten und tatsächlicher Kreditrate verfügbar ist. Die frei werdende Kreditrate nach regulärer Entschuldung wird nicht zusätzlich in den ETF umgeleitet.

Bei 11 €/m² Anfangsmiete und 3 % Verwaltung ergeben sich 33 € je voll vermieteter Wohnung und Monat. Nach dem eingestellten Mietausfall werden die Verwaltungskosten auf die tatsächlich vereinnahmte Kaltmiete berechnet. Die 3 % sind eine schlanke Planungsannahme und enthalten gegebenenfalls nicht abzugsfähige Umsatzsteuer innerhalb dieses Budgets.

Als Orientierung nennt das VDIV-Branchenbarometer 2026 für die Mietverwaltung im Geschäftsjahr 2025 eine durchschnittliche Vergütung von 30,19 €. Leistungsumfang, Umsatzsteuer und Zusatzentgelte sind im konkreten Angebot abzugleichen. Das ist kein Nachweis, dass eine eigenständige Genossenschaft mit nur 18 Wohnungen zu diesem Gesamtbudget betrieben werden kann. Prüfung, Buchhaltung und Organkosten können im Zusatzkostenfeld ergänzt werden.

Separat voreingestellt: 2 % Mietausfall, 1,50 €/m² monatliches Instandhaltungsbudget und 2 % jährlicher Anstieg dieses Budgets sowie weiterer Kosten. Diese Werte sind anpassbare Szenarioannahmen. Das Instandhaltungsbudget wird als gebundener Mittelabfluss behandelt und nicht als zusätzliches Anlagevermögen aufgezinzt. Große Sanierungen sind nicht einzeln modelliert.

Nein. Die Regler bilden Ihre gewünschten Bandbreiten ab. Eine 50-jährige Zinsbindung, die Förderfähigkeit der gesamten Kreditsumme und eine Mindesttilgung von nur 0,5 % werden damit nicht zugesagt. Nur in der Variante mit 5,5 Mio. € Darlehen ist ein angenommener einmaliger Zuschuss von 1,7 Mio. € bereits vom ursprünglichen Finanzierungsbedarf von 7,2 Mio. € abgezogen. Der Zuschuss wird als zu Beginn verfügbar und nicht rückzahlbar unterstellt. Weitere Zuschüsse, Eigenkapitalanforderungen, Zwischenfinanzierungskosten und laufende Fördergebühren sind nicht automatisch eingerechnet.

Beispiel Berlin: Der IBB-Wohnungsneubaufonds nennt aktuell 30 Jahre Darlehenslaufzeit, mindestens 1,5 % Tilgung und programmspezifische Mietgrenzen. Mietsteigerungen sind dort in Euro je Quadratmeter und in Zeitabständen geregelt. Die hier frei gewählten jährlichen Prozentsteigerungen sind daher kein Abbild dieser Förderbedingungen. Für andere Bundesländer und Programme gelten eigene Regeln.

Der Rechner ermittelt den ersten Monatsultimo, an dem der Depotwert nach dem optionalen Modellabzug die noch positive Restschuld deckt. Das ist eine rechnerische Ablösefähigkeit. Kreditbedingungen, Verkaufssteuern, Gebühren und gegebenenfalls Vorfälligkeitsentschädigung müssen für eine echte Ablösung geprüft werden.

Zur Vergleichbarkeit wird in der 50-Jahres-Grafik kein ETF verkauft. Bei einer tatsächlichen früheren Ablösung würden Depot und Kredit entsprechend reduziert. Deshalb dürfen der frühere Ablösezeitpunkt und das unverändert fortgeschriebene spätere Depotvermögen nicht als gleichzeitig erzieltes Ergebnis verstanden werden.

Die 50 Jahre sind ein Betrachtungszeitraum, keine garantierte Volltilgungsfrist. Bei niedriger Anfangstilgung kann auch nach 50 Jahren eine Restschuld bestehen. Zinsänderungen bei Anschlussfinanzierungen sind nicht modelliert. Alle Eurobeträge sind nominal; eine hohe Zahl in 50 Jahren hat eine andere Kaufkraft als heute.

Erwerbsnebenkosten, Objektwertentwicklung, Fördergebühren, Mietbesteuerung, konkrete Sanierungspläne, Ausschüttungen, Vorabpauschalen und die steuerliche Situation einer Genossenschaft sind nicht individuell berechnet. Der frei wählbare Abzug auf positive ETF-Gewinne wird nur bei einer hypothetischen Veräußerung angesetzt. Das ist keine jährliche Steuerrechnung. Extern zugeführte Mittel und mögliche laufende Überschüsse werden ohne Verzinsung separat erfasst; die Kennzahl „ETF abzüglich Restschuld“ ist kein Gewinn und keine Gesamtrendite.