Was soll ein junges Paar machen, wenn es von drohender Altersarmut und Niedrigstzinsen auf Sparbuch, Bausparer, Bundesschatzbriefe und Kapitallebensversicherungen liest? Angenommen, das Paar lebt wie die große Mehrheit der Deutschen nicht in den Metropolen des Landes, in denen die Immobilienpreise explodiert sind. Dann hätte es die Möglichkeit durchaus eine Dreizimmerwohnung um die 100.000 Euro zu kaufen. Das würde den beiden Berufstätigen inklusive Zins und Tilgung monatlich selbst bei einer Vollfinanzierung nur 375 Euro kosten. Bei einer Kreditaufnahme von 105.000, 15 Jahre Zinsgarantie (mit gesetzlichem Kündigungsrecht nach 10 Jahren).
Schutz vor zukünftigen Zinssteigerungen
Allein die Kaltmiete macht in ländlichen Regionen für eine Dreizimmerwohnung häufig 100 Euro mehr aus, beträgt demnach etwa 475 Euro; vor allem darf man nicht vergessen, dass die Kaltmiete im Laufe der Jahre angehoben werden wird. Im Falle eines Kaufs einer Wohnung mit garantiertem Zins wirkt diese Zinsgarantie wie ein Mieterhöhungsschutz für mindestens 15 Jahre. Danach könnte theoretisch die Monatsrate steigen, wenn sowohl der Kreditzins höher ist und gleichzeitig nur sehr wenig vom Kreditbetrag nach 15 Jahren getilgt wurde. Doch auch erhöhte Kreditraten nach Ablauf der Zinsfestschreibung lassen sich vermeiden.
Nach 15 Jahren bliebe in unserem Finanzierungsbeispiel bei einer normalen Tilgungsrate von 2 Prozent noch eine Restschuld von etwa 67.500 Euro übrig. Der Wert der nicht überteuert gekauften Immobilie ist dann ohnehin nach menschlichem Ermessen gestiegen. Denn die Handwerker werden in 15 Jahren zum Bau einer Wohnung sicherlich mehr berechnen, weil die Fachkräfte angesichts des demographischen Wandels mehr verdienen werden.
Gleichzeitig kann die Sicherheit der Finanzierung erhöht werden, indem das Paar langfristig über die 15 Jahre hinweg monatlich 150 Euro in einen kostengünstigen und sehr risikoarmen – weil weltweit in 1600 Aktienfirmen gestreut, investierenden – Indexfonds anspart; und die Sparrate jährlich geringfügig um 1 Prozent dynamisch erhöht; entsprechend der zum Glück im Unterschied zur Vergangenheit wieder kommenden Lohnerhöhungen.
Lohn für Sparer: Mietfreiheit, Schuldenfreiheit und Inflationsschutz
Bei einer normalen Renditeannahme von 7 Prozent – wie in der Vergangenheit üblich – ergeben sich nach 15 Jahren knapp 50.000 Euro auf dem Wertpapierdepot. Mitunter lag die Durchschnittsrendite auch bei 8 oder 9 Prozent. Von der Restschuld von 67.500 Euro aus dem Kredit verblieben so nur noch gut 17.000 Euro übrig. Vor allem aber eine mietfreie Dreizimmerwohnung, der weder eine durch Eurokrise und Geld druckende Notenbanken erhöhte Inflation etwas anhaben kann; noch ein Vermieter, der im Rahmen der allgemeinen Teuerungsrate regelmäßig die Miete erhöhen kann. Die Restschuld von 17.000 Euro kann man laut Volltilgungsrechnung mit einer Kreditrate von 300,05 Euro bei einem Zinssatz von 2,88 Prozent in 5 Jahren komplett abbezahlen. Nach 20 Jahren wäre man somit schuldenfrei.
Die beiden müssen als Eigenheimbesitzer im Alter von der Rente nichts für die Miete beiseite legen. Außerdem fallen die Kreditraten weg, die vorher nicht für Konsumzwecke zur Verfügung standen, wenn man den Kredit vorher abbezahlt. Daher spielt es eine nicht unerhebliche Rolle, ob der Kauf einer Wohnung und das parallele ETF-Sparen mit 30 oder erst mit 45 beginnt.
Nebeneffekt Vermögensaufbau
Denn wenn das Paar zumindest nach dem Kauf mit 30 im Alter von 35 zusätzlich mit 50 Euro für die Altersvorsorge spart, ergeben sich bei 7 Prozent Rendite und einer Dynamik von 1 Prozent mit 65 Jahren 65.000 Euro Altersvermögen.
Wenn im obigen Finanzierungsbeispiel die beiden mit nach 20 Jahren – also im Alter von 50 – den gesamten Kredit abbezahlt hätten, könnten sie stattdessen von den 375 Euro wegfallender Kreditrate wenigstens 300 Euro in einen weiteren Indexsparplan investieren.
Ergebnis: Zusätzliche 99.500 Euro Vermögen mit 65 – bei 7 Prozent Rendite und 1 Prozent Spardynamik. Insgesamt steht also neben der abbezahlten Wohnung dann ein Vermögen von etwa 165.000 Euro zur Verfügung. Damit ist jeder Anleger, der wie das Paar vorgeht ein Gewinner und nicht ein Verlierer des niedrigen Zinses: Investoren profitieren vom niedrigen Zins auf Hypothekendarlehen und investieren gleichzeitig in inflationsgeschütze Sachwerte wie Immobilien und Aktienfondsanteile.
Hauskauf meist eine Konsumentscheidung – keine sinnvolle Investition
Leider sieht die Rechnung völlig anders aus, wenn Immobilien überteuert in Metropolen gekauft werden. Insbesondere beim Kauf von Einfamilienhäusern fallen nicht nur extreme Kaufpreise an. Schon alleine die häufig nicht eingerechneten deutlich höheren Nebenkosten für Einfamilienhäuser kosten Zehntausende an Euro zusätzlich. Einfamilienhäuser werden – verständlicherweise – in der Regel aus emotionalen Gründen nicht sofort verkauft, sobald die Kinder aus dem Haus sind.
Rechnet der Hausbesitzer über 30 Jahre mit den höheren 50 Euro Betriebskosten und einem konservativen Rendite von 7 Prozent am Aktienmarkt, so erkennt er, dass ihm diese Konsumentscheidung bei einer eingerechneten Preissteigerung von nur 1 Prozent bei den Betriebskosten 65.000 Euro kostet.
Doch das sind nur Peanuts im Vergleich zu folgender Situation. Wer sich gegen einen Hauskauf entscheidet und lieber eine Wohnung kauft oder sich für die Miete entscheidet und dadurch 100.000 Euro Eigenkapital nicht in eine Immobilie, sondern in ein ETF-Aktienfonds-Depot investiert, gewinnt noch viel mehr. Aus den 100.000 Euro werden nach 30 Jahren bei 7 Prozent Rendite gut 760.000 Euro Depotvermögen.
Falls wie zu vermuten der niedrige Zins früher oder später zu deutlich höheren Inflationsraten führt, weil in Deutschland durch den günstigen Kreditzinssatz das Wirtschaftswachstum zunimmt sowie die Arbeitslosigkeit sinkt, ist das Paar vor der Inflation weitgehend geschützt.
Der Wert der Wohnung wird erstens zusätzlich in die Höhe getrieben und zweitens werden die 1600 Aktiengesellschaften im Aktien-Indexfonds ihre Waren und Dienstleistungen wegen der Inflation zu höheren Preisen verkaufen können und somit höhere Gewinne und Kurssteigerungen verzeichnen.
http://www.zinsen-berechnen.de/sparrechner.php
https://www.baufi24.de/baufinanzierung-rechner/hypothekenrechner/
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