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Immobilien-ETF als Depotbeischung, Rainer Sturm, Pixelio.de

Wie diversifiziere ich mein Investmentfonds-Depot mit Immobilienanlagen und ETFs am besten? (aktualisiert am 07.11.2020) Wer mit ETFs und aktiven Investmentfonds nicht nur auf Aktien setzen will, sollte sich neben Rostofffonds oder Edelmetall-ETFs auch Immobilien-ETFs ansehen. Aufgrund der Corona-Auswirkungen auf die Immobilienmärkte sind Investoren gut beraten entweder breite globale Immobilien-ETFs oder eventuell Immobilien-ETFs in Ländern mit sehr junger Bevölkerung in den Blick zu nehmen. Wo wegen des niedrigen Durchschnittsalters der Bedarf an Wohn- wie auch Büro-Immobilien höher oder zumindest konstant sein dürfte, wirkt sich wohl der negative Corona-Effekt (Home Office statt Büroarbeitsplätze sowie möglicher Wegzug aus Innenstädten) nicht so stark aus.

Vorher gilt es jedoch zu überlegen, ob Immobilien tatsächlich grundsätzlich die Bezeichnung Betongold verdienen; ob sie eine risikolose Anlageform darstellen und ausreichend Inflationsschutz gewährleisten. Gutverdiener kaufen sich häufig Eigentumswohnungen und vermieten diese. Das brachte über viele Jahrzehnte hinweg betrachtet nur auf den ersten Blick ordentlich Gewinn ein. DiePhase des Aufholprozesses der Immobilienpreise – bzw. die Blasenbildung am Immobilienmarkt in einigen Stadtteilen in den letzten Jahren bildet ausnahmsweise einen Zeitraum mit guten bis sehr guten Immobilienrenditen. Diese Phase wird naturgemäß nicht dauerhaft anhalten. Irgendwann werden die Preise in einigen heiß gelaufenen regionalen Märkten wieder einbrechen.

Das muss nicht so dramatisch ablaufen wie die Immobilienkrise in Japan Anfang der 90er Jahre oder wie teilweise in den USA 2008.

Selbst wenn die Immobilienpreis 10 Jahre konstant bleiben, sollten Eigentumswohnungsinhaber zu Vermietungszwecken einmal überlegen, welche Beträge ihnen entgehen. Dazu genügt es, auf Zinsen-berechnen.de einmal den Verkaufswert der Immobilie über 10 Jahre mit der durchschnittlichen Aktienrendite von 7 Prozent hochzurechnen, im Beispiel 300.000 Euro.

Inzwischen warnte selbst die vorsichtige Deutschen Bundesbank vor Preisblasen im Immobiliensektor einiger Metropolen. In anderen Regionen Deutschlands ist anhand der Geburtenraten in den vergangenen Jahrzehnten und dem relativ starken Wegzug junger Menschen absehbar, dass der Wohnraumbedarf in den nächsten Jahren deutlich sinken wird.

In ganz Deutschland, nicht nur in einigen Regionen, haben Frauen übrigens im Schnitt nur als 1,4 bis 1,5 Kinder zur Welt gebracht; seit etwa 50 Jahren Anfang der 70er Jahre. Das gilt auch für fast alle europäischen Länder. Früher oder später wird für jede europäische Metropole damit das Zuzugspotential ausgeschöpft sein, und damit die vorübergehende rasante Wertsteigerung bei Immobilien gestoppt werden.

Außerdem ist die die Mobilität vieler Arbeitnehmer mit Blick auf die Digitalisierung vieler Branchen noch nicht in das Blickfeld der Anleger gerückt. Wer genauso gut mit seiner Familie am Laptop in einer Klein- oder Mittelstadt 150-200 Kilometer entfernt von seinem Arbeitgeber in der nächsten Metropole arbeiten könnte, wird irgendwann nicht mehr die Mondpreise für Eigentumswohnungen und Häuser in Regionen wie Hamburg, München oder Berlin akzeptieren. Dort drohen zunehmend stärkere Wertrückschläge. Inzwischen höre ich von Immobilienexperten aus Berlin, dass Einfamilienhäuser in den letzten 2 Jahren seit 2018 20 Prozent niedriger im Marktpreis gehandelt werden.

Lieber werden solche Familien in Zukunft möglicherweise auch in das weiter entfernte Umland ausweichen. Verbunden mit der deutlichen Alterung der Bevölkerung in ganz Deutschland einschließlich der Metropolen, droht auch in Berlin, München, Frankfurt am Main und anderswo den Immobilien-Käufern der jüngsten Vergangenheit Ungemach, sprich deutlicher Wertverlust. Wenn sich Angebot und Nachfrage innerhalb weniger Jahre für weniger gut informierte Käufer überraschend verändern, könnten die Preise deutlich sinken.

Anleger, die auf einzelne Immobilien, geschlossene Immobilien oder selbst auf einen deutschen Immobilien-Fonds gesetzt haben, werden in den nächsten Jahren daher wahrscheinlich froh sein, wenn sie mit einem blauen Auge davonkommen. Daher sollten Investoren nur einen kleinen Anteil des Depots in Immobilien halten und den auch noch breit streuen. Das Handelsblatt verweist auf einen inzwischen wieder recht hohen Nettoinventarwert (Gebäude und Grundstücke abzüglich der Schulden) deutscher Immobilienaktien. Zudem können steigende Zinsen wegen der Fremdfinanzierung einmal ein Problem für Immobiliengesellschaften in Europa und den USA darstellen, wo die Zinsen noch extrem niedrig sind. Nach enormen Wertentwicklungen per anno von etwa 20 Prozent (3 Jahre) oder 13 Prozent (5 Jahre) des Fonds Axa Aedificandi (FR0000170193) ist im Euroraum vielleicht nicht mehr ganz so viel Luft nach oben.

Global ist der Investor mit dem E&G Global Reit von der Privatbank Ellwanger & Geiger (Kursgrafik auf Ariva) in Immobilien investiert und im wachstumsstarken Asien-Pazifik-Raum mit seiner jungen Bevölkerung mittels des Schroder International Selection Fund Asia Pacific Property Securities (Kursgrafik auf Ariva).

Immobilienbesitz außerhalb Deutschlands streuen

Die breiteste Streuungsmöglichkeit bietet der globale Immobilienindex MSCI World Real Estate als ETF zum Beispiel  von Lyxor (LU1832418773). Der in der Vergangenheit sehr guten Think Global Real Estate UCITS ETF (NL0009690239) ist nur direkt über die Börsen zu erhalten, da er lediglich für die Niederlande eine Vertriebszulassung beantragt hat.

Der MSCI World Real Estate umfasst die nach Marktkapitalisierung wichtigsten Immobiliengesellschaften. Die machen machen den Hauptteil aus; mit einem Drittel. Firmen aus Hongkong und Japan mit 21 und 15 Prozent sind ebenfalls relativ stark vertreten. Europäische Immobiliengesellschaften machen rund 13 Prozent des Index aus. Er umfasst insgesamt etwa 80 Aktien aber keine deutschen.

Die Corona-Krise mit Home Office – Verlagerung der Mitarbeiter, führte zum Beispiel in Manhattan zu Büro-Immobilien, die nur noch zu 10 Prozent von Mitarbeitern genutzt wurden. In vielen Metropolen weltweit geschah Ähnliches. Dementsprechend groß ist der Rückschlag der Immobilienfonds-Kurse. Diese werden sich nach einer Marktbereinigung auf dem Immobilienmarkt früher oder später wohl wieder erholen. Diese Erholung könnte allerdings mehr Zeit benötigen als viele Aktienmarkt-Erholungen nach einem Börsencrash.

Daher sollten Anleger entweder mehrere Immobilien-ETFs auswählen, die global auf Immobilienmärkten investiert sind.

Beim Kauf von Immobilien-ETFs sollten Sparer nicht zuletzt auf die Kosten (TER) und die Geld-Brief-Spanne achten. Letztere reicht von günstigen 16 bis zu 81 Basispunkten.

EZB-Geldregen hilft Immobilien-ETFs

Trotz der Wertsteigerung im Immobiliensektor in den letzten Jahren können sich Immobilien-ETFs noch einige Zeit wohl halbwegs gut rentieren. Denn dafür sorgt schon alleine indirekt auch die EZB, die Monat für Monat Milliarden in ihre Aufkaufprogramme steckt, um die Zinsen niedrig zu halten. Sicherheitsorientierte Anleger dürften damit kaum an weiteren Immobilieninvestments vorbeikommen; zumindest wenn sie glauben, dass sie mit den zwischenzeitlichen, nur vorübergehenden, Kursschwankungen auch nach unten bei den Aktien-ETFs nicht leben können oder wollen.

Grundsätzlich bieten allerdings für diejenigen, die ihr Geld langfristig investieren möchten, sorgfältig ausgwählte Aktien-ETFs, global gestreut, bei geringstem Langfristrisiko die besten Renditechancen.

Zuerst Veröffentlicht am: 26. Okt 2015
Am 24.05.2017 aktualisiert.
Am 01.10.2018 ergänzt.


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